Ngân hàng bán tài sản thu nợ

Làn sóng các ngân hàng rao bán bất động sản thế chấp để xử lý nợ xấu bắt đầu rộ lên từ giữa năm 2020 khi dịch bệnh Covid-19 bùng phát mạnh. Bước sang năm 2021, làn sóng này vẫn chưa hạ nhiệt, nhiều ngân hàng thương mại đã tung ra rao bán đấu giá, thanh lý hàng loạt bất động sản (BĐS) là tài sản thế chấp để thu hồi món nợ hàng nghìn tỷ đồng. Với diễn biến thị trường như hiện nay, có ngân hàng đã phải chấp nhận “đại hạ giá” cả nghìn tỷ đồng tài sản đảm bảo rao bán của doanh nghiệp nhưng vẫn không có người mua.

Đơn cử như Sacombank, sau 25 lần rao bán không thành công, ngày 5/3 vừa qua, ngân hàng này đã phải tổ chức đấu giá lần thứ 26 đối với đấu giá khu đất hơn 6.300 m2 tại quận Tân Phú, TP.HCM thuộc quyền sở hữu của CTCP Đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản Tân Phong, giá khởi điểm đến nay giảm còn gần 400 tỷ đồng. Một tài sản có giá trị lớn khác cũng được ngân hàng này cho đấu giá các tài sản thuộc quyền sở hữu của Công ty CP Sản xuất Thương mại Giấy Bảo Hưng để xử lý nợ xấu. Các tài sản này bao gồm quyền tài sản phát sinh từ 27 hồ sơ bồi thường diện tích hơn 20.800 m2 (quận 8, TP.HCM) thuộc dự án khu dân cư Bảo Hưng và hai quyền sử dụng thửa đất số 464 và 544 với tổng diện tích 12.669 m2. Giá khởi điểm cho lô tài sản này là 640 tỷ đồng, giảm hơn 70 tỷ đồng so với giá bán trước đó là 711 tỷ đồng.

Tại quận Bình Thạnh, Sacombank đấu giá khu đất diện tích hơn 6.380 m2. Tài sản này được rao bán với giá khởi điểm gần 377 tỷ đồng. Ngoài ra, Sacombank còn đang đấu giá nhiều lô đất khác nằm rải rác tại quận 6, quận 11, quận 12... (TP.HCM) với giá trị từ 7,5 tỷ đến 122 tỷ đồng.

Đối với ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank, mã CTG) thông báo bán nhiều tài sản bảo đảm kể từ năm 2020 đến nay. Cụ thể như Vietinbank Chi nhánh Ngô Quyền (Hà Nội) bán đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền là tòa nhà 9 tầng tại phường Dịch Vọng Hậu (quận Cầu Giấy), hơn 10 bất động sản và tài sản khác khác để thu hồi số tiền nợ gần 230 tỷ đồng của CTCP Thương mại - Tư vấn - Đầu tư - Xây dựng Bách Khoa Việt. Ngoài ra, ViettinBank cũng đã rao bán đấu giá tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Trung tâm thương mại phức hợp Cần Thơ Center 3,23 ha, với giá khởi điểm là 190 tỷ đồng. Rao bán tài sản bảo đảm gồm 30 quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất với diện tích đất hơn 5 ha tại huyện Kỳ Sơn (tỉnh Hòa Bình), cùng nhiều tài sản khác để xử lý 105 tỷ đồng dư nợ của Công ty cổ phần Thép Việt Thái.

VietinBank cũng rao bán quyền sử dụng đất và nhà 6 tầng với tổng diện tích xây dựng là 228 m2 tại quận Tây Hồ (TP.Hà Nội) với giá khởi điểm từ 3,4 tỷ đồng. VietinBank thông báo đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thửa đất số 1017 và 1018, tờ bản đồ số 8 tại thôn Trung Châu Đông, xã An Cầu, huyện Quỳnh Phụ, tỉnh Thái Bình với giá khởi điểm gần 1,3 tỷ đồng. Dự án Văn phòng giao dịch và Nhà ở cho cán bộ, nhân viên tại phường Phương Liên, quận Đống Đa, TP. Hà Nội cũng được thông bán đấu giá chuyển nhượng từ tháng 5/2020. Còn dự án Tòa nhà Trụ sở chính – Trung tâm thương mại tài chính Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (Vietinbank Tower) tại khu đô thị Ciputra, Tây Hồ, Hà Nội hiện nay vẫn bỏ hoang trở thành dự án ma sau khi chậm trễ trong việc thực hiện tái cơ cấu và chuyển nhượng do gặp khó khăn về vốn.

Cùng với VietinBank và SacomBank, các ngân hàng tên tuổi như BIDV, Techcombank, Agribank … cũng đồng loạt thông báo rao bán bất động sản cầm cố kể từ năm 2020 đến nay.

Tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) mới đây vừa ra thông báo tiếp tục đấu giá 32 căn hộ tại chung cư Kỷ Nguyên (The Era Town), đường Nguyễn Lương Bằng, phường Phú Mỹ, quận 7. Đây là số tài sản thế chấp của Công ty CP Đức Khải. Trong đợt phát mại lần thứ năm này, tổng giá bán 32 căn hộ này là hơn 116 tỷ đồng, trong đó mỗi căn dao động 2,4-5,3 tỷ đồng. Giá bán bao gồm VAT và chưa bao gồm 2% phí bảo trì. BIDV Gia Định sẽ hỗ trợ cho vay tối đa 60% giá mua theo đúng quy định của Ngân hàng Nhà nước.

Chỉ riêng trong 10 ngày tháng 3/2021, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) có tới 6 thông báo bán đấu giá tài sản là máy móc và BĐS của các doanh nghiệp với dư nợ từ vài tỷ đồng đến cả nghìn tỷ đồng. Trong đó, BIDV Nam Hà Nội bán đấu giá lần thứ 7 khoản nợ hơn 2.404 tỷ đồng (tính đến ngày 28/12/2020, bao gồm toàn bộ dư nợ gốc và dư nợ lãi phát sinh) của Công ty TNHH Ngọc Linh, giá bán khởi điểm là gần 1.385 tỷ đồng. Mức giá khởi điểm của khoản nợ đã giảm hơn 1.000 tỷ đồng so với lần rao bán đầu tiên vào cuối năm 2020.

Chi nhánh Thành Nam (BIDV Thành Nam) cũng lần thứ 18 rao bán đấu giá tài sản đảm bảo của Cty Thuận Phát với giá tiếp tục giảm so với những lần rao bán trước đây; BIDV Bắc Kạn đang lựa chọn tổ chức đấu giá khoản vay của Cty TNHH Bình Thanh với giá khởi điểm gần 36,2 tỷ đồng...

Tương tự, nhiều ngân hàng khác cũng liên tục phát đi các thông báo phát mãi tài sản bảo đảm là BĐS. Cụ thể, ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam (VIB) ra thông báo thanh lý 7 thửa đất ở xã Phú Xuân, huyện Nhà Bè, TP HCM với giá khởi điểm từ 2,375 đến 3,915 tỷ đồng/thửa.

Cùng với đó, Agribank - Chi nhánh Nhà Bè tiếp tục tiến hành đấu giá thanh lý tài sản đảm bảo cho khoản nợ cho khoản vay của Công ty TNHH Tư vấn dịch vụ Anh Em với giá khởi điểm 74,2 tỷ đồng, giảm hơn 40 tỷ đồng so với mức giá hơn 119 tỷ đồng của lần đấu giá không thành công hồi tháng 11/2020.

Theo dự báo của thị trường, làn sóng ngân hàng phát mãi các bất động sản để xử lý các khoản nợ xấu được nhận định sẽ tiếp tục gia tăng trong thời gian còn lại của năm 2021.

Bán rẻ vẫn ế

Liên quan đến việc thu hồi nợ của  các ngân hàng, trên thực tế thời gian qua, không chỉ các bất động sản mà còn nhiều tài sản đảm bảo khác như ô tô, thiết bị điện tử.. cũng bị dồn dập rao bán. Tuy nhiên, theo giám đốc khối xử lý nợ tại một ngân hàng lớn, các tài sản đảm bảo bằng bất động sản việc thanh lý trở nên khó khăn hơn nhiều do giá trị lớn, và nhiều tài sản còn vướng thủ tục pháp lý vì vậy dù được "đại hạ giá" nhưng vẫn vắng người mua.

Có ý kiến cho rằng, với diễn biến thị trường như hiện nay, các bất động sản thế chấp sẽ khó xử lý hơn. Nhiều ngân hàng có thể phải bán với giá thấp, hoặc chấp nhận tăng nợ xấu. Nhiều trường hợp thanh lý lần thứ 5 - 7, giá thấp hơn 20-30% nhưng vẫn không có khách mua.

Theo chuyên gia kinh tế tài chính – ngân hàng TS. Nguyễn Trí Hiếu, các ngân hàng ồ ạt rao bán nhà, đất cầm cố có thể cho thấy khoản nợ xấu BĐS tại ngân hàng không hề nhỏ. Xoay quanh câu chuyện thanh lý tài sản đảm bảo, vị này cho biết với các tài sản giá trị thấp, ở mức khoảng vài tỷ đồng thì thanh khoản tương đối cao. Thế nhưng những tài sản giá trị lớn hàng chục đến hàng trăm tỷ đồng thường vướng phải nhiều vấn đề pháp lý và phải mất nhiều lần rao bán, thậm chí cả chục lần rao rồi hạ giá mới thanh lý được.

Để giải bài toán "ế" tài sản đảm bảo rao bán của các ngân hàng thì việc tiếp tục đại hạ giá tài sản là một trong những giải pháp trước mắt được chuyên gia tài chính -ngân hàng TS. Nguyễn Trí Hiếu đề xuất.

Thận trọng khi mua tài sản thế chấp từ ngân hàng

Các tài sản nhà, đất được ngân hàng rao bán phần lớn có giá thấp hơn thị trường nên rất có sức hút. Tuy nhiên, người mua các tài sản này cần tìm hiểu rõ về pháp lý, thủ tục quy hoạch của dự án nhà, đất bán đấu giá. Đồng thời phải lưu ý tính pháp lý quyền mua, quyền bán; các thủ tục giải chấp tài sản… Khi tìm hiểu kỹ, người mua có thể tránh được những rắc rối về sau, không phải mất nhiều thời gian để giải quyết. Đồng thời tránh được tình trạng dự án khó triển khai sau khi hoàn thành đấu giá.

Cũng bàn về vấn đề quyền lợi của khách hàng trong các dự án thế chấp, chuyên gia tài chính – ngân hàng TS. Nguyễn Trí Hiếu lại đặc biệt nhấn mạnh đến “lỗ hổng tài chính” rất lớn ở Việt Nam hiện nay khi nhiều CĐT vẫn bán căn hộ tại các dự án đã thế chấp cho ngân hàng. Số tiền doanh nghiệp vay được từ ngân hàng dùng để xây dựng dự án, nhưng số tiền thu lại từ việc bán hàng họ lại không trả về cho ngân hàng mà thường dùng tiền đó đầu tư vào dự án khác.

Điều đó dẫn đến một thực tế là khi doanh nghiệp không trả được nợ cho ngân hàng, ngân hàng đấu giá dự án bất động sản và xảy ra tranh chấp với khách hàng mua phải các căn hộ thế chấp trong dự án. Phía ngân hàng khó có thể kiểm soát được việc CĐT có đem bán căn hộ trong dự án đã thế chấp hay không, còn người dân cũng khó tìm hiểu được xem dự án mình mua nhà có thế chấp ngân hàng không.

“Ở Mỹ, CĐT không được phép huy động vốn từ dân, không được bán căn hộ khi dự án chưa hoàn thiện, họ chỉ được nhận một phần tiền đặt cọc và để số tiền này trong một quỹ phong tỏa, không được mang ra sử dụng. CĐT sẽ vay tiền ngân hàng để thực hiện dự án, khi dự án hoàn thiện CĐT mới được bán nhà cho khách, dùng tiền bán hàng để trả ngân hàng, khi đó ngân hàng giải chấp thì người dân mới được cấp sổ đỏ”, TS. Nguyễn Trí Hiếu dẫn chứng về việc vay vốn thực hiện dự án ở Mỹ.

Theo TS. Hiếu, trong tương lai luật pháp sẽ nghiêng về phía khách hàng mua căn hộ bởi khi mua nhà họ có quyền sở hữu, trong khi ngân hàng chỉ có quyền thế chấp đối với dự án, mà quyền thế chấp lại thấp hơn quyền sở hữu. Ông đưa ra lời khuyên: nếu người dân muốn mua nhà thì nên tìm một công ty tư vấn luật pháp, tìm luật sư xin tư vấn, các đơn vị này có thể tìm hiểu được việc dự án bất động sản có đang thế chấp ngân hàng hay không, bởi muốn thế chấp dự án thì CĐT nhất định phải đăng ký thế chấp.