Giá đất tăng do nhiều nguyên nhân

Theo đánh giá trong năm 2020 và 2 tháng đầu năm 2021, giá bất động sản nhìn chung vẫn tăng. Thậm chí có những khu vực tăng giá đến 10% so với thời điểm đầu năm 2020. Nhiều ý kiến cho rằng việc các địa phương ban hành bảng giá đất mới đã làm tăng giá bất động sản đặc biệt là bất động sản nhà ở tạo nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng như cơ hội có nhà ở cho người thu nhập thấp trong tình hình dịch bệnh hiện nay.

Ghi nhận thực tế cho thấy, thời gian qua nhiều phân khúc chung cư, đất nền, thổ cư ở các tỉnh thành đều tăng giá. Đặc biệt bất chấp tình hình dịch bệnh, nhiều khu vực giá đất tăng vọt tạo nên những cơn sốt đất ảo gây hoang mang cho người dân. Tuy nhiên, những cơn sốt này đều chỉ diễn ra chóng vánh trên dưới 10 ngày. Đặc điểm của những cơn sốt đất này là đều ăn theo các thông tin chưa rõ ràng về các kế hoạch xây dựng hạ tầng như cao tốc, đô thị hay sân bay. Thông qua lực lượng "cò đất", giá đất được đẩy lên cao chóng mặt. Giao dịch chủ yếu là lướt cọc, sang tay chứ không có giao dịch thật bởi những người này không có nhu cầu sử dụng đất. Những người nhảy vào sau cùng sẽ "chết chìm". Không chỉ những nhà đầu tư ngay chính người dân địa phương cũng bị cuốn theo sóng sốt ảo và nhận hậu quả khôn lường.

Trước tình hình này, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) lên tiếng giải thích hiện tượng này do nhiều nguyên nhân. Cụ thể kinh tế phát triển, dân số tăng, công nghiệp hóa – hiện đại hóa nhưng nguồn cung chưa kịp đáp ứng dẫn đến cung ít hơn cầu. Hơn nữa, năm 2020 vừa qua trong tình hình dịch bệnh diễn biến phức tạp, sự chuyển dịch của dòng vốn đầu tư sang bất động sản khi các kênh đầu tư khác mang nhiều rủi ro và khó khăn hơn. Giới đầu cơ bất động sản cũng lợi dụng các đề án quy hoạch, việc xây dựng công trình hạ tầng, mở rộng đô thị,.. gây rối loạn thông tin, “thổi phồng giá” nhằm thu lợi bất chính… Ngoài ra, giá cả thị trường nguyên vật liệu, chi phí đầu vào dự án bất động sản tăng cũng là nguyên nhân khiến thị trường bất động sản tăng giá.

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, đối với một dự án bất động sản, chi phí về đất là một trong những chi phí đầu vào quan trọng ảnh hưởng đến giá thành đầu ra của dự án. Tuy nhiên, cơ cấu, tỷ trọng chi phí về đất trong giá thành bất động sản rất khác nhau đối với mỗi dự án: bình quân, tại các khu vực đô thị tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 20-30% giá thành nhà liền kề thấp tầng; trên dưới 50% giá thành biệt thự (ở các khu vực ngoại thành, nông thôn với giá đất rất rẻ thì tỷ lệ này thấp hơn; ở các khu vực trung tâm đô thị với giá đất rất cao thì tiền sử dụng đất lại là chi phí chủ yếu trong giá thành).

Sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 96 (2019) về khung giá đất, UBND các tỉnh/thành phố đã xây dựng và có Quyết định ban hành bảng giá đất của địa phương áp dụng cho giai đoạn 2020 – 2024; các địa phương cũng đã có Quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng trong năm 2021 để áp dụng thực hiện. Theo đó, giá đất được các địa phương ban hành có mức tăng bình quân khoảng 15-20% so với bảng giá đất giai đoạn 5 năm trước.

“Như vậy, trường hợp chi phí về đất của một dự án bất động sản được căn cứ trực tiếp từ giá đất trong bảng giá đất được ban hành thì việc tăng giá đất khoảng 15-20% của các địa phương cũng chỉ làm tăng giá thành BĐS nhà ở khoảng 1,5-5%”, đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản cho biết.

Do vậy, việc địa phương ban hành bảng giá đất mới không phải là nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng tăng giá nhà ở, đất ở. Tuy nhiên, nó cũng có phần tác động làm tăng giá bất động sản trong thời gian tới.

Giải pháp quản lí sự ổn định của thị trường bất động sản

Để quản lý, ổn định thị trường bất động sản cũng như đẩy mạnh phát triển nhà ở trong thời gian tới, Bộ đã và đang xây dựng, trình Chính phủ những cơ chế, chính sách nhằm giảm thiểu sự mất cân đối trong cơ cấu thị trường bất động sản, tăng nguồn cung đáp ứng nhu cầu của thị trường. Cụ thể, Bộ đã trình Chính phủ xem xét ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở; trình Chính phủ xem xét ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 100/NĐ-CP về phát triển, quản lý nhà ở xã hội.

Ngoài ra, trong năm 2021, Bộ sẽ nghiên cứu để đưa ra nhiều cơ chế, chính sách trong lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản. Xây dựng các giải pháp hỗ trợ và khuyến khích phát triển các dự án nhà ở xã hội.

Cùng với đó, tham mưu Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các địa phương tăng cường giám sát thị trường, kịp thời phát hiện và xử lý nghiêm các hành vi, đối tượng lợi dụng thông tin về các đề án quy hoạch, mở rộng để đẩy giá.