Theo ghi nhận, giá đất (giá tính chi phí đất) để đầu tư phát triển căn hộ có chiều hướng tăng lên và thời gian để một dự án ra hàng trong giai đoạn Covid này cũng rất lâu, dẫn đến tăng chi phí cơ hội và chi phí đầu tư ban đầu. 

Báo cáo từ các tổ chức nghiên cứu bất động sản đều ghi nhận, giá nhà liên tục gia tăng trong năm 2020 bất chấp dịch bệnh. Năm 2021, nhiều chuyên gia dự báo, mức giá còn tiếp tục gia tăng mạnh.

Trong năm 2020, dịch Covid-19 bùng phát và kéo dài đã gây ảnh hưởng tới mọi hoạt động kinh tế-xã hội; trong đó có lĩnh vực bất động sản.

Mặc dù vậy, theo ghi nhân của các công ty nghiên cứu bất động sản, các giao dịch của thị trường bất động sản căn hộ tuy gặp nhiều khó khăn do dịch Covid-19 nhưng giá căn hộ vẫn ghi nhận tăng so với năm 2019.

Cụ thể, giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ để bán được ghi nhận tăng nhẹ so với năm 2019 và có dấu hiệu phục hồi nhất định trong quý 4/2020 tại Hà Nội. 

Dữ liệu của Savills Việt Nam trong quý 4/2020 cho thấy, tổng nguồn cung căn hộ để bán đạt 27.100 căn, tăng 1% theo quý nhưng giảm -19% theo năm; trong đó nguồn cung mới chỉ đạt 5.500 căn từ 10 dự án mở bán mới và giai đoạn tiếp theo của 8 dự án. Giá bán sơ cấp trung bình năm 2020 tăng khoảng 3-4% theo năm.

Đáng chú ý, căn hộ hạng B chiếm tỷ trọng lớn nhất, khoảng 2/3 tổng số căn hộ bán ra của cả thị trường và ghi nhận mức tăng giá khoảng 5-6% so với cùng kỳ năm 2019. 

Để gia tăng sức cạnh tranh trong cùng phân khúc, các chủ đầu tư hạng B trên thực tế đã phải nghiên cứu và chú trọng đầu tư hơn vào hệ thống tiện ích dịch vụ. 

Bên cạnh đó, cũng xuất hiện một số dự án chào bán mới với mức giá được coi là lần đầu tiên xuất hiện trên thị trường tại phía Đông Hà Nội và phía Tây Hà Nội. Mức giá này cao hơn trung bình ở khu vực đó, hoặc cao hơn mặt bằng chung của cả phân khúc, tuy nhiên số lượng không nhiều. 

Căn hộ hạng C và hạng A gần như không có tác động đến mức tăng giá nhà của cả thị trường. Phân khúc hạng C ghi nhận mức tăng 3-4% so với cùng kỳ quý 4/2019 nhưng giá của căn hộ hạng C lại thấp hơn hẳn với trung bình thị trường nên sự tác động là không rõ rệt. Đối với phân khúc hạng A, nguồn cung căn hộ không nhiều và cũng không có sự tăng trưởng về giá. Vì vậy, cũng không có nhiều biến động cho thị trường.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá bất động sản năm 2021 có thể tăng trên 10% so với năm 2020.

Báo cáo của CBRE Việt Nam trước đó cho thấy, giá bất động sản Hà Nội trong quý IV/2020 được ghi nhận trung bình ở mức 1.412 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 3% theo năm. Các dự án cao cấp lần đầu được giới thiệu thiết lập mặt bằng giá mới. Ngoài ra, những dự án mới mở bán tại các khu đô thị Hà Nội cũng đưa ra mức giá cao hơn các dự án mở bán trước đây nhờ vào việc hoàn thiện tiện ích và kết nối tốt hơn.

Theo ghi nhận của DKRA Vietnam, việc giá nhà, giá đất tăng quá cao và không giới hạn trong năm vừa qua khiến người mua chùn bước. Mức giá giai đoạn sau tăng trung bình 10 - 15% so với giá bán ở giai đoạn trước đó.

Đồng thời, thị trường đang biến mất loại hình căn hộ trung bình có giá dưới 25 triệu đồng/m2, kể cả căn hộ nhỏ phổ biến khoảng 1,5 tỷ đồng mỗi căn. Theo DKRA Vietnam, nhiều căn hộ có tiêu chuẩn hạng C nhưng vì giá tăng quá cao nên được xếp vào hạng B.

Lý giải về sự tăng giá bất động sản, các chuyên gia cho rằng, sự khan hiếm nguồn cung cùng nhu cầu nhà ở tăng đã đẩy giá căn hộ leo thang. Tuy nhiên, một số ý kiến lại cho rằng, mức giá gia tăng đến từ nhiều chủ đầu tư đẩy mức lợi nhuận lên cao, dẫn tới giá nhà tăng.

Một số doanh nghiệp cho rằng, chính việc kéo dài các thủ tục pháp lý dẫn tới chi phí cấu thành nên sản phẩm gia tăng. Đơn cử như chia sẻ của ông Nguyễn Xuân Quang - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long, cách tính tiền sử dụng đất vẫn còn là ẩn số, không thống nhất khiến các doanh nghiệp đầu tư dự án không thể tính được giá thành ban đầu. Nếu chậm 1 năm thì chi phí tài chính đã bị đội lên 10%, chậm 3 năm là mất 30% chi phí.

Bà Hương Trần Kiều Dung, Phó Chủ tịch thường trực Tập đoàn FLC trước đó từng chia sẻ, doanh nghiệp thường gặp hàng loạt vướng mắc liên quan đến thủ tục cấp phép xây dựng. Riêng thủ tục này, mỗi dự án có nhiều hạng mục và mặc dù đã có phê duyệt quy hoạch 1/500 cũng như đã có thẩm định thiết kế thi công nhưng vẫn phải xin cấp phép đến từng hạng mục. Để hoàn thiện đủ thủ tục, đặc biệt là những dự án hàng trăm hoặc cả nghìn héc-ta thì phải mất đến vài năm.

Bà lấy ví dụ, tại quần thể FLC Sầm Sơn hay Hạ Long, Quy Nhơn..., nếu để làm hết được các thủ tục xây dựng thì mất khoảng 2 năm. Từ những hạng mục đơn giản nhất như cổng chào cũng đều phải xin giấy phép xây dựng.

Việc kéo dài thời gian xin cấp phép xây dựng cũng như nhiều thủ tục khác sẽ kéo theo chi phí lãi vay ngân hàng, chi phí nhân công gia tăng… Điều này chắc chắn sẽ tác động trực tiếp vào giá thành sản phẩm bất động sản.

Khi nói về thủ tục pháp lý, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cũng cho rằng, nhà đầu tư nào bước vào bất động sản cũng e ngại vì không biết ẩn số về mặt triển khai pháp lý dự án có phức tạp hay không, đồng thời họ cảm thấy rủi ro khi đầu tư lớn như vậy mà không giải quyết được đầu ra một cách chính xác.

Ngoài ra, điều kiện tích cực giúp thúc đẩy giá nhà chính là hệ thống cơ sở hạ tầng của Thủ đô đã có những cải thiện đáng kể trong năm 2020. Một số dự án ở cận kề những công trình hạ tầng mới cải thiện hoặc sắp hoàn thiện sẽ có mức giá ra hàng cao hơn so với mặt bằng chung thị trường…

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên vứu và Tư vấn, Savills Hà Nội nhận định, việc tăng giá căn hộ trong năm 2020 có thể hợp lý ở các mức độ nhất định. Riêng trong quý 4/2020, các chỉ số có chiều hướng tích cực hơn. Lượng giao dịch đạt 6.700 căn hộ, tăng 27% theo quý. 

Tỷ lệ hấp thụ cũng đạt 25%, tăng 5 điểm % so với quý trước. Điều này giúp củng cố niềm tin rằng người đầu tư đã quay lại với thị trường. Tuy nhiên, lượng giao dịch chủ yếu được ghi nhận là khách mua để ở và sử dụng. Số lượng giao dịch mang tính chất đầu tư không có nhiều.

“Khi so sánh giá căn hộ cao cấp tại Việt Nam so với các nước trong khu vực chúng ta nhận thấy đúng là còn thấp về mặt bằng chung so với các nước trong khu vực. Giá nhà không chỉ phụ thuộc vào các chi phí đầu vào như chi phí đất, chi phí phát triển hạ tầng, cảnh quan, chi phí xây dựng... mà còn phụ thuộc vào cung cầu. Việc điều hành thị trường bất động sản hoạt động ổn định, bền vững tương tác cùng phát triển với nền kinh tế là nhiệm vụ quan trọng. Một khi nền kinh tế tăng trưởng tốt, thu nhập của người dân tăng, thị trường bất động sản đa dạng về sản phẩm mua, thuê… sẽ đảm bảo cơ hội cho mọi đối tượng có nhu cầu”, bà Hằng nhận định.