Phân lô bán nền- “miếng bánh” đầy cám dỗ

“Dự án ma” hay đất nền ảo, là những thuật ngữ đang được người dân cũng như các “cò đất” dùng để “điểm danh” các dự án không có thật, pháp lý mập mờ. Các dự án này đa số là đất cá nhân, đất nông nghiệp hoàn toàn hoặc có một phần đất ở, chưa được lập quy hoạch, chưa có sự tham gia, phê duyệt của cơ quan Nhà nước, nhưng vẫn tự ý xây dựng cở sở hạ tầng rồi rao bán rầm rộ với giá rẻ. Không cần cảnh báo, kể cả bản thân người đi mua cũng cảm nhận được những rủi ro khi đặt tiền, khi mua phải những lô đất này. Bởi nếu là “cò đất” gặp khách sẽ dễ dàng có được món lời, nhưng giờ người tiêu dùng cũng là những người tỉnh táo, nên đất mua vào dễ, bán ra lại khó và lâm vào tình trạng “chôn vốn”.

Nhiều khách hàng có nhu cầu mua để ở, sẽ gặp rắc rối sau khi giao dịch hoàn thành, vì đất chưa tách thửa sẽ không được cấp sổ đỏ xây dựng. Đặc biệt, tình trạng tự ý lập dự án, phân lô bán nền tràn lan không những tạo ra thị trường cạnh tranh không lành mạnh, phá vỡ hệ thống quy hoạch đã được phê duyệt mà còn gây thất thoát nguồn ngân sách rất lớn cho Nhà nước.

Tại Đắk Lắk, thực hiện Kết luận số 60-KL/TW của Bộ Chính trị về xây dựng và phát triển thành phố Buôn Ma Thuột trở thành đô thị trung tâm vùng Tây Nguyên, là đô thị hạt nhân của chuỗi đô thị, cực tăng trưởng của vùng Tây Nguyên và tam giác phát triển Việt Nam - Lào – Campuchia. Do đó, trong những năm gần đây, tỉnh Đắk Lắk đã tổ chức các Hội nghị xúc tiến đầu tư, kêu gọi các tổ chức, doanh nghiệp trong và ngoài nước đầu tư vào các dự án trong điểm của tỉnh. Đặc biệt, các dự án BĐS rất được chú trọng, nhiều dự án đã được UBND tỉnh Đắk Lắk phê duyệt, đang được triển khai và đã mang lại nhiều hiệu quả tích cực, góp phần đẩy mạnh quá trình đô thị hóa thành phố Buôn Ma Thuột như dự án Khu đô thị Eco City, Khu đô thị Ân Phú, dự án sân Golf của Tập đoàn FLC,…

Lợi dụng điểm này, nhiều Công ty BĐS vừa và nhỏ được thành lập, các công ty này kết hợp với nhiều cá nhân có năng lực tài chính đi gom mua các khu đất nông nghiệp, đất sào  có một phần đất ở trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, xã Cư Suê (huyện Cư M’gar), huyện Cư Kuin hoặc các huyện, xã lân cận có vị trí gần các dự án BĐS, trung tâm thương mai, trường học, bệnh viện,….

Sau khi gom đất, các cá nhân, công ty BĐS này tiến hành chuyển đổi sang một phần đất ở đô thị hoặc đất ở nông thôn rồi lập “dự án”, lách luật bằng cách lợi dụng Chương trình nông thôn mới, hiến đất làm đường giao thông dân sinh, kéo điện, trồng cây xanh. Tiếp đó, chủ đất làm hồ sơ xin tách thành nhiều thửa để cho các công ty BĐS đăng quảng cáo mở bán “đất nền dự án”, “khu dân cư”... rầm rộ trên các diễn đàn BĐS, trang mạng xã hội. Đặc biệt, một số công ty BĐS còn tự ý  xây dựng hàng chục căn nhà rồi rao bán nhưng không hề có “sổ hồng” riêng.

Nhiều dự án ma tại tỉnh Đắk Lắk đã “ăn theo” các dự án BĐS lớn và trở nên “thịnh hành”. Thậm chí các dự án này còn “hút” khách hơn so với các dự án BĐS đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, lập quy hoạch, bởi đơn giản đã nắm bắt được tâm lý của khách hàng là thích giá rẻ, dễ có lời và nhanh tái đầu tư. Với cách làm này, các cá nhân, Công ty BĐS đã bỏ túi một khoản lợi nhuận không hề nhỏ.

“Nhờn luật”...?.

Nhằm ngăn chặn, chấn chỉnh tình trạng phân lô, bán nền trái phép, UBND TP. Buôn Ma Thuột đã ban hành Công văn số 2336/UBND-TNMT ngày 04/6/2019 đề nghị UBND tỉnh, Sở TNMT thống nhất cho phép UBND thành phố thực hiện các biện pháp: không giải quyết cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất vượt hạn mức đất ở theo quy định của tỉnh Đắk Lắk; giao trách nhiệm cho UBND các xã, phường thẩm định nhu cầu sử dụng đất; không giải quyết đối với các hồ sơ không xác định được nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất chính đáng, các hồ sơ của các doanh nghiệp bất động sản để phân lô, bán nền; không giải quyết cho phép mở đường để phân lô bán nền đất nông nghiệp; không giải quyết việc tách thửa đối với các trường hợp phân lô bán nền.

Ngày 8/7/2019, UBND tỉnh Đắk Lắk đã ban hành Công văn 5482/UBND-NN&MT về việc tăng cường quản lý về đất đai trên địa bàn tỉnh. Theo đó, UBND tỉnh yêu UBND các huyện, thị xã, thành phố khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở phải căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hằng năm đã được phê duyệt; trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất để kinh doanh BĐS thì phải lập dự án đầu tư, được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư và thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Xây dựng và Luật Đất đai.

Giao Phòng TNMT thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định chặt chẽ nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân theo quy định, không thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng, thu hồi đất để mở mới đường giao thông không có trong danh mục công trình, dự án theo Kế hoạch sử dụng đất hằng năm đã được UBND tỉnh phê duyệt; giao UBND các huyện, thị xã, thành phố tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn; chỉ đạo Phòng TNMT, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và UBND các xã, phường thường xuyên theo dõi, xử lý nghiêm việc tách thửa, phân lô bán nền vi phạm pháp luật về đất đai, xây dựng và kinh doanh BĐS.

Mặc dù các cơ quan chức năng đã tăng cường công tác quản lý nhằm siết chặt, ngăn chặn tình trạng trên, nhưng theo ghi nhận của phóng viên, không biết bằng cách nào, nhiều dự án ma vẫn mọc lên tràn lan mà không hề bị phát hiện, xử lý.

Lý do các cá nhân, công ty BĐS này “tự do” chuyển đổi mục đích sử dụng, tách thửa, xây dựng nhà ở và các công trình cơ sở hạ tầng nhưng vẫn “thờ ơ” trước pháp luật phải chăng một phần vì sự buông lỏng quản lý của chính quyền địa phương?

Chúng tôi sẽ tiếp tục làm rõ thông tin trong các bài tiếp theo!