Dự án The Jade Orchid mở bán lách luật dưới hình thức ký quỹ?

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản xuất hiện một hình thức mới, đó là các hợp đồng ký quỹ. Đặc biệt, hình thức này có sự tham gia của 3 bên là: Chủ đầu tư (A), khách hàng (B) và ngân hàng (C).

Một số dự án hiện mới đang thi công phần ngầm công trình nhà ở, chưa được nghiệm thu hoàn thành xong phần móng, thậm chí một số nơi vẫn là đất trống, tuy nhiên vẫn rầm rộ rao bán và mời khách hàng ký kết hợp đồng ký quỹ.

Khách hàng được chủ đầu tư hứa hẹn mua nhà tại một dự án bất động sản thông qua hình thức ký quỹ, nộp tiền cho ngân hàng. Theo lý giải của chủ đầu tư, bản chất ký quỹ là cách đặt cọc mua nhà, khách hàng sẽ trở thành người có quyền mua đầu tiên của căn hộ đã ký, có thể mua giá gốc từ chủ đầu tư, được nhận chiết khấu và khuyến mãi. Tiền ký quỹ này sẽ được chuyển vào ngân hàng do bên B mở tại ngân hàng C, được bên C quản lý, giữ, và chi trả cho bên A, hoặc các chi trả khác theo hợp đồng.

Thông qua các nhà môi giới Bất động sản của Công ty Cổ phần Bất động sản VIMEDIMEX, phóng viên được giới thiệu mua bán theo hình thức ký quỹ đối với các sản phẩm của Dự án Tổ hợp công trình căn hộ, văn phòng và công cộng (gọi tắt là The Jade Orchid) tại các ô đất ký hiệu G3-CC1, G2-CT1, G2-BT1, G5-BT2, G8-BT3 (theo điều chỉnh cục bộ quy hoạch là các ô A3-HH5-1, A3-HH5-2, A3-NO2-1, A3-NO2-2, A3-NO3-1, A3-NO4-1) thuộc Quy hoạch chi tiết Khu vực Bắc Cổ Nhuế - Chèm, tỷ lệ 1/500, phường Xuân Đỉnh, quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội do Công ty Cổ phần Bất động sản VIMEDIMEX đứng ra ký quỹ, đại diện cho chủ đầu tư là Liên danh Công ty Cổ phần Bất động sản VIMEDIMEX  - Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bạch Đằng TMC, mặc dù tại thời điểm phóng viên tiếp cận, dự án này mới chỉ đang thi công phần ngầm.

Theo lời mời của các môi giới tại dự án The Jade Orchid, khách hàng chỉ cần nộp khoản tiền tối thiểu 100.000.000đ (một trăm triệu đồng) vào tài khoản ký quỹ thì sẽ được đăng ký mua sớm nhất và sát giá gốc. Ngoài ra khách hàng cũng có thể chuyển khoản trực tiếp tiền cọc 20.000.000đ (hai mươi triệu đồng) vào tài khoản của chủ đầu tư để giữ căn trong 48h trước khi ký hợp đồng.

Tiềm ẩn những rủi ro khi tham gia ký quỹ tại dự án Dự án The Jade Orchid

Theo luật sư Diệp Năng Bình, Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật cho biết, tại khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản quy định: “Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh:

1) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.”

Theo Khoản 7 Điều 4 của Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 về quản lý đầu tư phát triển đô thị quy định:

“7. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể những khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch chi tiết của dự án đã được phê duyệt, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng.”

Khoản 7 Điều 4 của Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 được hướng dẫn chi tiết tại Thông tư liên tịch số 20/3013/TTLT-BXD-BNV ngày 21/11/2013.

Như vậy, đối với một dự án có sản phẩm đất nền thông thường thì đủ điều kiện pháp lý mở bán khi Có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án và sau khi chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Việc nghiệm thu này được thực hiện sau khi chủ đầu tư thực hiện xong việc xây dựng cơ sở hạ tầng trong dự án, được UBND cấp tỉnh có văn bản nghiệm thu và chấp thuận. Theo đó, muốn biết chủ đầu tư có đủ điều kiện mở bán hay không người mua chỉ cần hỏi chủ đầu tư văn bản nghiệm thu cơ sở hạ tầng và chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư là rõ ngay.

Riêng đối với dự án phát triển đô thị, thì đất nền trong dự án phát triển đô thị chỉ được mở bán sau khi UBND cấp tỉnh ban hành Quyết định hoặc văn bản quy định về các khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng.

Theo đó, việc ký hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng hợp tác, ký quỹ, đặt cọc, mua bán hoặc bất kỳ hình thức bằng văn bản nào trong dự án khi chưa đủ điều kiện mở bán như trên thì đều bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.

Khi hợp đồng bị vô hiệu, thì một trong các bên có quyền không thực hiện hợp đồng và yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu. Hậu quả là các bên sẽ phải trao trả cho nhau những gì đã nhận, Do vậy, thiệt hại (nếu có) chỉ thuộc về bên mua phải gánh chịu. Trở lại trường hợp này, giả sử dự án chưa đủ điều kiện để huy động vốn, mua bán thì việc ký quỹ này sẽ vi phạm pháp luật bởi Hợp đồng mua bán, tài sản chưa được pháp luật thì việc ký quỹ cũng sẽ không có ý nghĩa. Lúc này, người mua muốn lấy lại số tiền đã ký quỹ cũng sẽ khó khăn. Do đó về phía người mua cũng cần nắm rõ những quy định của pháp luật để tránh những rủi ro về sau. Chỉ nên ký quỹ hoặc các hình thức khác khi dự án đã tuân thủ các quy định của pháp luật.

Trước vụ việc trên, để có góc nhìn khách quan, phóng viên đã liên hệ với chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Bất động sản VIMEDIMEX và Sở Xây Dựng TP Hà Nội tuy nhiên nhiều ngày trôi qua phóng viên vẫn chưa nhận được câu trả lời.

Chúng tôi sẽ tiếp tục thông tin.