Theo mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, đến 2020 cần hoàn thành xây dựng 12,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội, nhưng đến nay mới chỉ thực hiện được 5,17 triệu m2 sàn, tương đương 41,4%. Con số này quá nhỏ so với kế hoạch cũng như nhu cầu thực tế.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản đang dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, nhưng lại thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà thương mại giá thấp, phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị.

Hàng triệu người khó khăn về nhà ở 

Ước tính, cả nước hiện có hơn 1,7 triệu người khó khăn về nhà ở, 1,7 triệu công nhân có nhu cầu chỗ ở. Trong khi đó, giá nhà ở tại các đô thị lại liên tục tăng cao, mà nguồn cung nhà ở xã hội thì ngày càng hạn hẹp. Trong tổng số 1.040 dự án nhà ở xã hội được triển khai, hiện mới có 248 dự án hoàn thành, 206 dự án với quy mô khoảng 168.700 căn hộ đang bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công. Các dự án còn lại chưa triển khai hoặc đang làm thủ tục đầu tư xây dựng.

Bởi vậy, thời gian gần đây, hầu như không có dự án nhà ở xã hội được tung ra thị trường. Hội Môi giới bất động sản cho biết, kể từ đầu quý 1/2020 đến nay, tại Tp.HCM đã không thấy xuất hiện dự án nhà giá rẻ và nhà ở xã hội. Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến nhà ở xã hội chậm triển khai, theo Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản, là do nguồn vốn hỗ trợ và quỹ đất dành cho phân khúc này rất hạn chế. Sau khi gói 30.000 tỷ đồng kết thúc, cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội của người dân khó khăn hơn.

Từ tháng 3/2020, Chính phủ đã giao Bộ Kế hoạch và Đầu tư cân đối thêm 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội theo Nghị định số 71/2018/QH14 và bổ sung 2.000 tỷ đồng cho 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước chỉ định để thực hiện hỗ trợ cho vay nhà ở xã hội. Tuy nhiên, việc bố trí nguồn tái cấp vốn để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội còn chậm nên hầu hết các dự án đều thiếu vốn. Nhiều doanh nghiệp cho biết họ rất khó tiếp cận nguồn vốn này. Bên cạnh đó, chính quyền một số địa phương cũng chưa bố trí đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội.

Theo quy định, các dự án nhà ở thương mại có diện tích trên 10ha phải dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội nhưng nhiều nơi không phê duyệt quy hoạch dành 20% diện tích để xây nhà ở xã hội tại các dự án. Dường như không địa phương nào muốn bỏ quỹ đất ra để làm nhà ở xã hội bởi dành đất làm nhà thương mại thu được thuế, có lợi hơn. Nhiều địa phương cũng chưa sử dụng nguồn tiền thu được từ 20% quỹ đất trong dự án đô thị để đầu tư dự án nhà ở xã hội. Có địa phương lại chọn địa điểm xây dựng nhà ở xã hội không phù hợp, dẫn đến không phát triển được dự án hoặc có phát triển dự án nhưng không nhiều người đến ở.

Cần tháo gỡ vướng mắc về chính sách

Thực tế cho thấy, doanh nghiệp muốn tham gia phát triển nhà ở xã hội còn gặp nhiều vướng mắc về chính sách. "Bất cập lớn nhất là quy định đấu thầu, đấu giá quỹ đất 20% mà chủ đầu tư dự án giao lại cho Nhà nước. Chính quyền muốn phát triển nhà ở xã hội phải đấu thầu quỹ đất này, nếu không thì tự bỏ tiền ngân sách ra đầu tư mà ngân sách ở hầu hết các địa phương hiện đang rất eo hẹp. Trong khi đó, việc đấu thầu, đấu giá quỹ đất này gặp muôn vàn khó khăn bởi gần như không có doanh nghiệp nào tham gia vì không có lãi" - ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết.

Nói rõ hơn về điều này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM phân tích: Khoản 1 Điều 21 Nghị định 100/2015, quy định "lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư". Mức lợi nhuận như vậy không khuyến khích doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở xã hội. Bởi lẽ, nhiều chi phí "không tên", kể cả chi phí thực tế giải phóng mặt bằng đều không được tính đúng, tính đủ vào tổng chi phí đầu tư, dẫn đến chủ đầu tư bị thiệt, thậm chí bị thua lỗ. Mức lợi nhuận đó cũng không khuyến khích chủ đầu tư dự án ứng dụng tiến bộ công nghệ, kỹ thuật, quản lý, để vừa phải đảm bảo chất lượng công trình, gia tăng các tiện ích, dịch vụ, vừa tiết kiệm chi phí, giảm giá thành.

Nghị định 100/2015 cũng dẫn đến nhiều tình trạng "trái khoáy". Ví như quy định, chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất trên toàn bộ đất dự án, thì, không phải nộp thêm đồng nào vào ngân sách Nhà nước và được coi là đã hoàn thành nghĩa vụ dành quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội và được kinh doanh toàn bộ sản phẩm nhà ở của dự án (Khoản 2 Điều 5).

"Như vậy, ngân sách Nhà nước thì không thu được đồng nào từ chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại này để phát triển nhà ở xã hội, còn chủ đầu tư vừa được tiếng là đã hoàn thành trách nhiệm đóng góp để xây dựng nhà ở xã hội, vừa được kinh doanh toàn bộ sản phẩm nhà ở của dự án. Còn người dân thì không có thêm nhà ở xã hội để được mua, thuê, thuê mua" – ông Châu chỉ rõ.

Ngoài ra, theo luật quy định, đối với dự án trên 10 ha, nếu chủ đầu tư không muốn làm nhà ở xã hội có thể báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận. Do đó trên thực tế, đã có nhiều dự án nhà ở thương mại có quy mô trên 10 ha, thậm chí vài chục, vài trăm ha nhưng không dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội trong khu vực dự án do chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng hoán đổi quỹ nhà ở dự án khác hoặc được quy đổi bằng tiền và được sử dụng quỹ đất này để kinh doanh nhà ở thương mại, hưởng lợi lớn...

Cần có chính sách ưu tiên, vượt trội

Từ những phân tích trên, nhiều chuyên gia cho rằng các chính sách nhà ở xã hội cần có những chế tài thích hợp để xử lý những đơn vị chưa tuân thủ theo luật định, nhằm đảm bảo sự hài hòa về lợi ích của 3 bên: Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Về quỹ đất, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cần rà soát, tổng hợp quỹ đất 20% trong các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, đề xuất bố trí thực hiện dự án phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân thuê, nhà ở sinh viên, nhà ở tái định cư và đấu giá quyền sử dụng đất, tạo vốn xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Rà soát, bổ sung quy hoạch đô thị, quy hoạch khu công nghiệp, bảo đảm dành đủ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội.

Về nguồn vốn, Bộ Xây dựng đề nghị 4 ngân hàng thương mại được Chính phủ cấp bổ sung 2.000 tỷ đồng để cấp bù lãi suất cho vay nhà ở xã hội nhanh chóng triển khai việc cho vay đầu tư xây dựng và cho người mua nhà ở xã hội vay theo chỉ đạo của Chính phủ; Bộ cũng kiến nghị Thủ tướng Chính phủ điều chỉnh giảm lãi suất cho vay nhà ở xã hội từ 4,8% xuống khoảng 4%. Đồng thời sửa đổi, bổ sung ngay theo quy trình rút gọn một số nội dung của Nghị định 100/2015 về phát triển nhà ở xã hội như cơ chế dành quỹ đất 20%, về xác định lợi nhuận định mức, về hoàn trả nghĩa vụ tài chính, về tăng cường sự quản lý nhà nước đối với hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

"Xét trong dài hạn, để thị trường bất động sản phát triển ổn định trở lại thì cần phải có các giải pháp đồng bộ cả về cơ chế, chính sách, về nguồn vốn đầu tư, quy trình thực hiện, đặc biệt là cần có chính sách ưu tiên, vượt trội để thúc đẩy phát triển mạnh mẽ nhà ở xã hội và nhà thương mại giá thấp" – ông Lê Quang Hùng, Thứ trưởng Bộ Xây dựng nhìn nhận.