Thiết lập đỉnh giá mới

Cầm trong tay hơn 3 tỷ đồng nhưng nhiều tháng nay, vợ chồng anh Nguyễn Hữu Tín vẫn chưa mua được căn nhà phố ưng ý. Anh Tín cho hay, anh đã đi tìm, do giá nhà phố nhiều nơi ở TP.HCM và thất vọng vì mặt bằng giá hiện nay quá cao. Đơn cử, một dự án tại quận 9 đang chào giá nhà phố 9 - 10 tỷ đồng, nhưng vị trí không thể sánh bằng quận 3. Thậm chí, nhà phố hẻm xe hơi không vào lọt, một trệt một lầu, diện tích đất chưa tới 50 m2 tại quận Phú Nhuận, cũng bị hét giá hơn tỷ 7 đồng.

Khảo sát thực tế của Batdongsan.com.vn cho thấy, trên địa bàn các quận 10, Tân Bình, Bình Thạnh, Gò Vấp, Phú Nhuận (TP.HCM), hiện giá nhà lẻ trung bình từ 100 - 180 triệu/m2, nhà mặt phố dao động từ 200 - 450 triệu/m2. Khu vực quận 11, gần kề các tuyến đường 3/2, Nguyễn Thị Nhỏ, Lê Đại Hành, Hồng Bàng, Âu Cơ, Minh Phụng… nhiều căn nhà diện tích chỉ tầm 25 - 35 m2 chào bán giá 7 - 12 tỷ đồng/căn, nếu là mặt tiền đường thì giá trung bình từ 15 - 40 tỷ đồng/căn. Các căn nhà diện tích sử dụng tầm 15 - 17 m2 trong các hẻm nhỏ giá cũng từ 3 - 4 tỷ đồng/căn.

Theo chia sẻ của anh Nguyễn Tấn Đạt, một môi giới chuyên nhận giao dịch nhà phố, nhà lẻ nội thành, mức giá bán nhà phố các khu vực nội thành hiện khá cao. Với số vốn tầm 7 - 10 tỷ đồng, người mua chỉ có thể mua được nhà lẻ trong các hẻm nội thành như các quận 3, quận 5, Phú Nhuận, Bình Thạnh, Tân Bình, Tân Phú (TP.HCM). Tuy nhiên, nếu muốn mua nhà mặt phố diện tích nhỏ thì giá bán trung bình hiện phải từ 13 - 20 tỷ đồng trở lên với khu vực xa trung tâm, các quận trung tâm như quận 3, quận 10, quận 4, quận 5… giá phải trên 20 tỷ đồng.

“Nếu xét về tính thanh khoản, tuy nằm trong hẻm nhưng cơ hội cho thuê lại ở khu trung tâm vẫn khá tốt vì đây là nơi có mật độ dân cư đông đúc, nhu cầu cần mặt bằng kinh doanh mua bán rất nhiều. Do đó, càng gần khu trung tâm thì diện tích nhà phố hẻm có giá bán càng cao dù diện tích nhỏ. Ngược lại, càng xa khu trung tâm thì diện tích nhà phố hẻm càng lớn, giá bán lại mềm hơn. Tuy vậy, gần đây, ngay cả các quận ngoại thành, giá bán cũng không còn gọi là rẻ được”, anh Đạt nói.

Kênh đầu tư an toàn?

Lý giải cho việc giá nhà đất “bốc hoả”, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, sau quý I/2020 nền kinh tế bị tác động mạnh bởi tình hình dịch bệnh, hai kênh đầu tư truyền thống là chứng khoán, vàng đều khó khăn. Thị trường chứng khoán là một trong hai kênh thu hút vốn đầu tư mạnh nhất đã sụt giảm liên tục, rơi xuống đáy. Thị trường vàng, giá đang lên đỉnh, kém sức hấp dẫn. Trong bối cảnh đó, dòng vốn gần như không có nơi để chảy, kênh đầu tư bất động sản vẫn là lựa chọn an toàn cho dòng vốn trú thân.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, trong bối cảnh kinh doanh mặt bằng có nhiều khó khăn, việc cho thuê không mang lại lợi nhuận cao nên giá thuê nhà phố bán lẻ có phần giảm nhẹ. Nhà đầu tư nếu tiếp tục giữ giá cao sẽ rất khó ra hàng. Tuy vậy, do sản phẩm có nguồn hàng hữu hạn, ít cạnh tranh, pháp lý minh bạch và mang lại hiệu quả kinh doanh thiết thực, nhà phố, nhà lẻ nội thành vẫn sẽ chiếm ưu thế và được ưa chuộng.

Anh Phạm Tuấn Minh, một nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp ở TP.HCM nhận định, căn cứ vào các tiêu chí đánh giá, hiện nay, mặt bằng giá bán nhà phố trên địa bàn các quận trung tâm thành phố đang thoát ly giá trị thực, một bất động sản có giá bán từ 45 - 60 tỷ đồng nhưng giá cho thuê chỉ được tối đa chưa tới 50 triệu/tháng. Tính ra, giá trị sinh lời từ hoạt động khai thác bất động sản khu vực trung tâm hiện nay chỉ đạt khoảng 1,5 đến 2%/năm, không đáng kể so với giá trị của bất động sản.

Các chuyên gia bất động sản nhận định, điều làm cho bất động sản khu vực trung tâm thành phố trở nên hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư đó là khả năng tăng giá trong tương lai. Tại bất kỳ thời điểm nào, giá bất động sản khu vực trung tâm luôn cao, như giai đoạn 2015 - 2019, chỉ trong vòng chưa đầy 5 năm, giá trị bất động sản nhiều vị trí ở khu vực trung tâm đã tăng ít nhất 200%, thậm chí, có nơi tăng 300%. Đây là lý do vì sao, bất động sản tính bằng vài chục tỷ đồng của khu vực trung tâm luôn trong tình trạng được quan tâm, bất chấp các biến động tác động trong ngắn hạn.

 “Nhìn chung, đầu tư vào nhà phố hiện nay là một bài toán khó cho các nhà đầu tư cá nhân có nguồn vốn không mạnh. Nếu phải đi vay ngân hàng để đầu tư - lướt sóng thì nhà đầu tư rất dễ vỡ trận khi không bán được hàng, nhất là trong bối cảnh giá ảo như hiện nay. Trường hợp mua để ở hoặc đầu tư bằng nguồn tiền nhàn rỗi, có thể kỳ vọng giá trị nhà phố tăng khá cao nhưng phải sau một thời gian dài”. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA)."

Theo Tài nguyên & Môi trường