Giá đất “nhảy múa”

Cuối tháng 11/2019, khi Quốc hội chính thức bấm nút thông qua việc đầu tư xây dựng dự án Cảng Hàng không Quốc tế Long Thành, thị trường BĐS khu vực này đã bắt đầu nổi sóng. Đỉnh điểm của cơn sốt đất Long Thành diễn ra cùng trong năm 2019, đi kèm với đó là những thông tin về tiến độ dự án Sân bay Long Thành. Bước sang 2020, dịch Covid-19 đã khiến thị trường BĐS trầm lắng trong những tháng đầu năm nhưng giá đất vẫn neo ở mức giá cao.

Khảo sát mới đây của phóng viên cho thấy, từ đầu năm đến nay, giá đất tại các xã Lộc An, Long Đức... gần trung tâm huyện Long Thành đã tăng dao động từ 10 - 22% so với cuối năm 2019. Hiện, đất gần các khu vực trung tâm chợ mới Long Thành giá dao động từ 55 - 85 triệu đồng/m2. Đặc biệt, khu vực đường D3 ngay sát chợ mới Long Thành giá hiện nay đã hơn 100 triệu đồng/m2.

Đối với dự án đất nền quy mô nhỏ tại các xã gần thị trấn Long Thành như: Lộc An và Long An có giá dao động từ 15 - 20 triệu đồng/m2, khu vực trung tâm An Phước giá thấp nhất là 17 triệu đồng/m2. Những dự án mới quy mô lớn tập trung ở các xã Bình Sơn và Long Đức, giá thấp nhất là 18 triệu đồng/m2…

Còn với đất thổ cư trong các con hẻm, đường nhỏ ở các xã Bình Sơn, Long Phước giá từ 11 - 12 triệu đồng/m2; các xã Lộc An, Long An, Long Đức có mức giá từ 13 - 15 triệu đồng/m2. Riêng đất nông nghiệp ở các xã này cũng có giá từ 5 - 9 triệu đồng/m2. Cục bộ một số khu vực đường lớn ở các xã gần trung huyện Long Thành như Lộc An, Long Đức giá đất nông nghiệp khá cao, từ 10 - 12 triệu đồng/m2.

Tại thời điểm này ở huyện Long Thành, đi đến đâu ta cũng có thể bắt gặp những tấm biển, tờ rơi rao bán đất, nhận ký gửi nhà đất được dán chằng chịt, chồng lên nhau ở cột điện, gốc cây... Sàn BĐS hoạt động đa dạng với đủ quy mô. Những dự án được rao bán đủ chủng loại, từ thổ cư, đất vườn đến đất tái định cư, đất nền dự án... Không chỉ ở thị trấn Long Thành, đi sâu hơn vào những xã như Lộc An, An Phước, Bàu Cạn... cũng xảy ra tình trạng tương tự.

Anh Thanh, một nhà môi giới BĐS lâu năm tại Long Thành cho biết, hồi trước, đất đai xung quanh khu vực dự án sân bay rẻ chỉ từ vài trăm nghìn đồng/m2 mà không mấy ai quan tâm. Giá đất hiện nay tăng mạnh một phần do ăn theo dự án Sân bay Long Thành, một phần do cò thổi giá. Tuy vậy, đây cũng không hẳn là sốt ảo vì sau đợt dịch, giá không hề đi xuống và lượng giao dịch vẫn đều đều.

Cảnh giác sốt ảo

Theo các chuyên gia BĐS, Đồng Nai vẫn được đánh giá là “thỏi nam châm” thu hút sự chú ý của nhà đầu tư (NĐT) do cộng hưởng từ hàng loạt dự án hạ tầng, nhất là hạ tầng giao thông sắp được triển khai và hoàn thành. Chỉ cần một trong những công trình này được khởi công, thị trường nơi đây sẽ lập tức bùng nổ. Do đó, Đồng Nai trở thành trọng điểm thu hút đối với các NĐT BĐS là điều dễ hiểu.

Tuy nhiên, để tránh những cơn sốt ảo, cần có sự can thiệp kịp thời của chính quyền địa phương, đặc biệt thông tin quy hoạch phải rõ ràng. Những thông tin về xây dựng hạ tầng giao thông, sân bay, dự án phát triển kinh tế… phải được minh bạch, chính xác và có lộ trình rõ ràng để người dân dễ dàng nắm được. Ngoài ra, chính quyền cần có cơ chế quản lý chặt chẽ để ngăn chặn giới đầu nậu, cò đất lợi dụng thực hiện tách thửa, phân lô, bán nền tràn lan. Đây cũng là một nguyên nhân dẫn tới sốt giá ảo đất nền.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển (CBRE) cho biết: Long Thành hiện có nhiều dự án quy mô từ vài chục đến vài trăm ha bắt đầu triển khai. Trong đó, hơn 90% lượng khách hàng mua dự án khu vực này đều là NĐT, phần lớn từ TP.HCM. Tuy nhiên, nếu tình trạng nhà đầu cơ tham gia quá nhiều, dễ xảy ra khả năng sốt ảo như đã từng xảy ra tại quận 9, huyện Bình Chánh (TP.HCM).

"Tại các khu đô thị, khu dân cư mới bán đất nền, chắc chắn trong 1-2 năm tới sẽ chưa có người ở thật sự. Do đó, NĐT có thể gặp rủi ro vì khó thanh khoản ngay hoặc khó đạt được mức sinh lời như kỳ vọng  phải chờ đợi một thời gian khá dài. Hiện thực này đã từng xảy ra ở Nhơn Trạch, Đồng Nai từ 7 - 10 năm về trước", bà Thanh chia sẻ.

Đồng quan điểm, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cho rằng, giá nhà đất phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, quan trọng nhất là sự hình thành trong tương lai của khu vực này... Việc tăng giá hiện nay ở Long Thành là do thông tin về dự án Sân bay Quốc tế Long Thành sắp khởi công.

Theo ông Quang, BĐS nơi đây chỉ phù hợp với nhà đầu tư dài hạn từ 3-5 năm do phải chờ đợi những dự án hạ tầng hoàn thiện.

Theo Tài nguyên và Môi trường