Sau một năm “biến động” đến từ sự sụt giảm nhất định về nguồn cung dự án, sản phẩm nhà ở và số lượng giao dịch, tính tới thời điểm 6 tháng đầu năm 2020, giới chuyên gia nhận định với những tín hiệu tích cực từ sự dịch chuyển dòng vốn FDI vào Việt Nam, hành lang pháp lý dần được hoàn thiện... thị trường bất động sản sẽ có nhiều triển vọng.

Do vậy, mỗi doanh nghiệp bất động sản cần chủ động xây dựng chiến lược phù hợp để có thể thích ứng, đi vào chiều sâu, tận dụng cơ hội vượt lên thách thức.

Ít có nguy cơ xảy ra “bong bóng”

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản trong năm 2019 phát triển tương đối ổn định kể cả về nguồn cung, số lượng giao dịch, giá cả, dư nợ tín dụng và vốn đầu tư nước ngoài. Tổng hợp số liệu nguồn cung cho thấy số dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai tại 2 đô thị lớn nhất nước là 105 dự án.

Trong đó, tại thành phố Hà Nội có 58 dự án với 31.184 căn chung cư, tăng 20,1% và 1.963 căn thấp tầng, giảm 49,1% so với năm 2018. Tại Thành phố Hồ Chí Minh có 47 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai với 23.485 căn chung cư, giảm 14,1% và 1.319 căn thấp tầng, tăng 9,9% so với năm 2018.

Về giá bất động sản, năm 2019 có sự thay đổi tại một số khu vực, đặc biệt là thị trường đất nền tại một số địa phương vùng ven đô thị lớn như thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, các tỉnh miền Đông Nam Bộ. Giá nhà chung cư tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đều có biến động nhưng không lớn.

Thông tin từ Bộ Xây dựng cũng cho biết theo báo cáo mới nhất của Ngân hàng Nhà nước, tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản quý III/2019 là 486.683 tỷ đồng. Theo đánh giá chung, dư nợ tín dụng bất động sản năm 2019 duy trì ổn định so với năm 2018.

Đáng chú ý, đầu tư nước ngoài đối với lĩnh vực bất động sản hiện nay đứng thứ hai sau lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo.

Trên cơ sở đánh giá, dự báo các yếu tố có khả năng ảnh hưởng lớn đến thị trường, Bộ Xây dựng cho biết năm 2020 ít có nguy cơ xảy ra “bong bóng bất động sản.” Tuy nhiên có thể tiếp tục xảy ra tình trạng tăng giá đất nền tại các khu vực có quy hoạch trở thành các đặc khu, khu đô thị mới được đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tình trạng “sốt nóng” cục bộ tại các dự án nhà ở…

Một điều đáng chú ý nữa là đầu năm 2020 dòng vốn từ các tổ chức tín dụng chảy vào bất động sản bị siết chặt theo yêu cầu của Ngân hàng Nhà nước. Lộ trình siết tín dụng bất động sản đã chính thức được chốt lại sau 3 năm khởi động.

Theo đó, kể từ ngày 1/1 đến ngày 30/9, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn là 40%, từ tháng 10/2022 sẽ giảm xuống còn 30%. Bên cạnh việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, Ngân hàng Nhà nước còn tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%.

 “Tia sáng” thị trường bất động sản 2020

BĐS đang đứng trước nhiều khó khăn như sự tác động của dịch bệnh, nguồn cung khan hiếm… tuy nhiên cũng có nhiều yếu tố khiến nhà đầu tư vẫn tin vào “ánh rạng đông” của thị trường BĐS 2020.

Để giúp cho thị trường có thể “vượt khó” trong năm 2020 Hiệp hội BĐS Việt Nam đã có kiến nghị Chính phủ hỗ trợ tháo gỡ cho các DN tập trung vào lĩnh vực tín dụng và thuế.

Theo đó, VNREA đề nghị các ngân hàng thương mại cần có phương án giảm lãi suất, xem xét cơ cấu thời hạn trả nợ, hoãn, giãn nợ cho DN và có gói vay với lãi suất ưu đãi cho DN phục hồi hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Đề xuất giãn thời gian nộp các nghĩa vụ vào ngân sách Nhà nước 6 tháng đối với mỗi kỳ nộp sau 1 năm dịch bệnh Covid-19 được kiểm soát; miễn tiền phạt chậm nộp thuế khi DN đã nộp đủ thuế; giãn tiến độ nộp tiền thuê đất sau khi dịch được kiểm soát, giảm thuế VAT và lùi thời gian nộp thuế...

Là ngành được ví như cánh chim “báo bão” của kinh tế Việt Nam, BĐS có sự tác động mạnh mẽ đến rất nhiều nhóm ngành hàng khác nhau của nền kinh tế, đến hơn 90 ngành nghề, cùng với đó là hàng triệu lao động có liên quan trực tiếp đến BĐS, thế nên sự suy giảm hay hồi phục của BĐS tác động trực tiếp đến kinh tế Việt Nam và ngược lại.

Theo “Công thức thành công BĐS dài hạn” của mạng lưới Đầu tư BĐS The Real Estate Investment Network - nền tảng giao dịch của hơn 39.300 BĐS trị giá 5,1 tỷ USD tại Canada đã đưa ra, tốc độ tăng trưởng GDP ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường BĐS trong khoảng thời gian 18 tháng.

Dù chịu nhiều tác động không quá tích cực của tình hình dịch bệnh, nhưng theo kịch bản của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, GDP cả nước trong năm nay chỉ tăng 5,96%, giảm hơn 0,8% so với mục tiêu đề ra và thấp nhất trong 7 năm gần đây. Ngay cả trong trường hợp đó, tăng trưởng của Việt Nam vẫn nằm trong top đầu khu vực và triển vọng có sự hỗ trợ lớn từ các yếu tố vĩ mô khác như lạm phát thấp, FDI tăng trưởng kỷ lục, nhiều hiệp định thương mại tự do mới được ký kết, hưởng lợi từ chiến tranh thương mại Mỹ - Trung...

Bên cạnh đó, nỗ lực kiểm soát dịch bệnh của Việt Nam đã tạo ấn tượng tốt trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài. Xét về dài hạn, nếu thành công trong việc khống chế và kiểm soát dịch bệnh, BĐS Việt Nam còn có cơ hội đón đầu luồng khách du lịch cũng như nguồn vốn đầu tư lớn từ các nước.

Điều đó cho thấy, thị trường BĐS trong nước vẫn có triển vọng nhờ GDP tăng trưởng cao và sự tin tưởng của nhà đầu tư quốc tế. Trong bối cảnh này, những nhà đầu tư đủ tự tin kiểm soát tài sản và tiềm lực tài chính, sẽ có cơ hội tốt để tiếp cận với nguồn cung dồi dào và giá tốt hơn.

Nghị định 25/2020 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư. Nghị định mới này thay thế cho Nghị định 30/2015. Cụ thể, việc giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu sẽ triển khai ngay sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ tái định cư khu đất thực hiện dự án. Đồng thời, áp dụng tương tự thủ tục giao đất cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Tại những dự án đã hoàn thành thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, tuy nhiên Nhà nước chưa giao đất, cho thuê đất thì nay sẽ khởi động lại để giảm thiểu thiệt hại kinh tế cho xã hội và nhà đầu tư. Nghị định mới được kỳ vọng sẽ mở ra cơ hội cho các doanh nghiệp để phục hồi giúp cho thị trường BĐS trở lại sôi động.

Những tín hiệu lạc quan trên phần nào giúp nhà đầu tư nhìn thấy “tia sáng” của thị trường BĐS 2020 và không ít nhà đầu tư sẵn sàng nắm bắt thời cơ đầu tư BĐS ngay trong mùa đại dịch.

Xu hướng BĐS 2020 chuyển dịch từ TP lớn đến các tỉnh lân cận có tốc độ phát triển mạnh

Năm 2019 được cho là một năm trầm lắng của thị trường bất động sản Việt Nam khi cả nguồn cung cũng như các giao dịch thành công đều giảm. Những vấn đề về pháp lý, cơ sở hạ tầng, tín dụng trong bất động sản và đặc biệt là nhiều sự việc liên quan đến tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân tại chung cư, condotel… đã ảnh hưởng đến lòng tin của khách hàng đối với thị trường.

Bước sang năm 2020, nhiều giải pháp đã được cơ quan chức năng đưa ra nhằm kích cầu cho bất động sản. Đặc biệt, một trong những vấn đề “nóng” trong năm qua là tính pháp lý của sản phẩm codotel đã được Bộ Xây dựng ban hành vào ngày 31/12/2019. Cùng với đó, chính quyền các địa phương cũng vào cuộc mạnh mẽ hơn trong việc thanh tra, kiểm tra các dự án, giải quyết các tranh chấp giữa doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Theo Tiến sỹ Võ Trí Thành (Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh), bất động sản năm 2020 sẽ có những tín hiệu khởi sắc, tuy nhiên còn phụ thuộc vào từng phân khúc và thị trường. Với việc quỹ đất nội thành dần cạn kiệt tại hai thị trường trọng điểm là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, “sức nóng” sẽ chuyển dần sang các tỉnh thành lân cận có tốc độ tăng trưởng mạnh về BĐS như Thanh Hóa, Nghệ An, Hải Dương, Hưng Yên…. Các khu vực này thành này đang trong quá trình đô thị hóa nhanh chóng, do vậy nhu cầu mua bất động sản với nhiều mục đích như có thể ở, kinh doanh và từ đầu tư, đầu cơ tích trữ.

Báo cáo mới nhất của Hội Môi Giới bất động sản Việt Nam đã phân tích khá chi tiết về tình hình thị trường bất động sản của từng khu vực trong năm 2019. Trong đó, Thanh Hóa và Nghệ An mặc dù là hai thị trường đi sau nhưng được đánh giá phát triển sôi động nhất cả nước trong năm 2019, các dự án đấu giá đất nền có tỉ lệ hấp thụ cao (trên 70%), tạo tiền đề để tiếp tục phát triển mạnh mẽ năm 2020. Trong bối cảnh các thị trường lớn như Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng… đang dần bão hòa thì tại những khu vực này, quá trình đô thị hóa được diễn ra nhanh chóng, tầng lớp trung lưu chiếm tỷ trọng ngày càng cao nên nhu cầu bất động sản cũng vì thế mà tăng cao.