Nhằm giải quyết vướng mắc trong cấp giấy phép xây dựng đối với các khu vực trong đồ án phân khu có chức năng sử dụng đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới (đã tồn tại từ ngày 1/1/2015 - thời điểm Luật Xây dựng năm 2014 có hiệu lực), Sở Xây dựng TP. HCM vừa đề xuất UBND TP. HCM 2 phương án nhằm gỡ vướng cho người sử dụng đất tại TP.

Phương án 1 là chấp thuận cho cấp giấy phép xây dựng tại các khu vực trong đồ án quy hoạch phân khu có chức năng sử dụng đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới với các chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch của công trình, nhà ở riêng lẻ được xác định theo Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411: 2012 về nhà ở liên kế - tiêu chuẩn thiết kếCụ thể, cơ quan quản lý nhà nước sẽ cấp phép xây dựng chính thức cho người dân có đất thuộc quy hoạch dân cư xây dựng mới và đất hỗn hợp với các chỉ tiêu kiến trúc, quy hoạch của công trình, nhà ở riêng lẻ được xác định theo Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 9411:2012. Tiêu chuẩn này nêu rõ, nhà ở riêng lẻ được xây dựng không quá 6 tầng, nhà trong hẻm có lộ giới dưới 6m được xây dựng không quá 4 tầng.

UBND quận huyện có trách nhiệm cập nhật quy mô xây dựng nhà ở liên kế theo tiêu chuẩn nêu trên trong quá trình rà soát, điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc trong Đồ án quy hoạch phân khu 1/2000 để trình cấp có thẩm quyền phê duyệt theo đúng quy định.

Phương án này có nhược điểm là chưa phù hợp về điều kiện cấp giấy phép xây dựng của luật Xây dựng và sẽ gây khó khăn trong việc mời gọi đầu tư các dự án theo quy hoạch xây dựng do chi phí đền bù tăng. Nhưng ngược lại, sẽ đáp ứng được nhu cầu xây dựng của các cá nhân, tổ chức cũng như đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất.

Phương án 2 là tuân thủ theo các điều kiện cấp giấy phép xây dựng được quy định tại Luật Xây dựng, tức phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Đối với công trình riêng lẻ xây dựng ở khu vực đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành và phù hợp với quy hoạch chi tiết điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Theo đó, các khu vực trong đồ án quy hoạch phân khu có chức năng sử dụng đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới (chưa đảm bảo đầy đủ các quy định trên) thì được giải quyết cấp giấy phép xây dựng có thời hạn với quy mô tối đa không quá 3 tầng theo Quy định 26/2017 của UBND TP.

Theo Sở Quy hoạch – Kiến trúc, TP.HCM có gần 14.000 ha đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới, chủ yếu tập trung trong 310 đồ án quy hoạch được lập, thẩm định và phê duyệt từ năm 2013. Diện tích đất này tập trung chủ yếu tại TP.Thủ Đức, Q.7, Q.12, Q.Bình Tân và 3 huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn.

Dù vậy, các đồ án quy hoạch được thực hiện rất hạn chế, nhất là ở những khu vực đông dân cư nên đa số rơi vào tình trạng quy hoạch treo, khiến người dân gặp khó khi xin cấp phép xây dựng.

Sở Xây dựng đề xuất UBND TP. HCM chọn phương án 2 vì tạo được sự thống nhất trong công tác cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn TP; đáp ứng được nhu cầu xây dựng của các tổ chức, cá nhân, đảm bảo quyền lợi hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất.

Tuy nhiên, do phương án 2 chưa phù hợp về điều kiện cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Luật Xây dựng Để khắc phục nhược điểm này, Sở Xây dựng đề nghị UBND TP.HCM giao Sở Quy hoạch – Kiến trúc khẩn trương nghiên cứu quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị chung TP.HCM theo hướng phân loại cụ thể các chức năng tại quy hoạch phân khu.

Theo đó, đất dân cư hiện hữu, đất ở cải tạo chỉnh trang, đất hỗn hợp, đất dân cư xây dựng mới, đất nhóm nhà ở cao tầng/thấp tầng được cấp phép xây dựng chính thức. Các chức năng quy hoạch còn lại như đất cây xanh, giao thông, công trình chỉ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.